Оценка экспертов

Эксперты назвали регионы, где можно ждать скидок на жилье.

Затоваривание рынка новыми квартирами стало снижаться - доля проданного жилья повысилась с 30% в августе до 35% сейчас. Как это влияет на цены и насколько тренд долгосрочный, оценили эксперты.

Сейчас, по данным ДОМ.РФ, в строящихся домах продано 36,6 млн кв.м жилья из 106 млн. Это заметно больше, чем, к примеру, в августе нынешнего года, когда было продано лишь 30% площадей (31,4 млн кв.м из 103 млн). Однако до показателей, к примеру, двухлетней давности, нынешним еще далеко - в ноябре 2021 года продан был на стадии строительства 41% новых квартир.

В третьем квартале продажи новых квартир выросли на 60% ко второму кварталу и более чем в 2 раза к аналогичному кварталу 2022 года, отмечает руководитель направления аналитики корпоративного бизнеса Банка ДОМ.РФ Виктор Тунёв. При этом показатель распроданности был бы выше, если бы не активные запуски новых проектов, превышающие объемы ввода жилья. Это приводит к росту и омоложению портфеля.

Как отмечал недавно ДОМ.РФ, в октябре в строительство запущен рекордный за всю историю наблюдений месячный объем жилья - 5,6 млн кв. м. Это на 73% больше, чем год назад, и на 64% больше, чем в октябре 2021 года. Застройщики форсируют запуск новых проектов в преддверии финала льготной ипотеки на новостройки, которая должна завершиться к июлю 2024 года.

Часто звучит, что в будущем застройщиков и банки ждет тяжелый период, когда "навес" непроданного жилья приведет если не к банкротствам, то к снижению цен и ухудшению качества портфеля проектного финансирования, отмечается в исследовании банка ДОМ.РФ. При этом оценить, насколько быстро распродается жилье, можно, соотнеся распроданность портфеля к его строительной готовности (показатели можно найти на сайте наш.дом.рф). В среднем по России стройготовность новостроек в последние годы стабильна - 40-45% (при среднем сроке строительства 2,5 года проекты были запущены более 1 года назад и до ввода им осталось до 1,5 лет). Соответственно, сейчас соотношение распроданности к строительной готовности составляет 79. Нормальным можно считать соотношение 70-80% распроданности к стройготовности, отмечается в исследовании. Оно позволяет полностью погасить проектное финансирование после ввода дома и раскрытия счетов эскроу, а также минимизировать стоимость проектного финансирования в период строительства. Пока признаков формирования "навеса" не наблюдается, а запас прочности в случае негативного сценария - около полугода.

Лучшее соотношение распроданности и стройготовности (более 100%) - в Архангельской, Кемеровской, Нижегородской областях, Алтайском крае и Чувашии. Если соотношение под 100% или выше, то застройщик, скорее, будет повышать цены, а не наращивать продажи, отмечают аналитики банка.

Низкое соотношение (50-65%) - в Воронежской, Калининградской, Липецкой, Омской и Челябинской областях, а также Краснодарском и Приморском краях. Если соотношение распроданности к стройготовности у компании ниже 70%, то застройщик будет заинтересован в быстрой продаже и больше склонен к предоставлению скидок. При ключевой ставке 15% стоимость проектного финансирования ощутимо бьет по финансовому результату всего проекта.

Подробнее сайт ЧМСС