Оценка итогов-2023 в жилом сегменте

Ключевая ставка, цифровизация и ИЖС: основные факторы, влиявшие на рынок жилья в минувшем году.

Подводить итоги года — традиция. Приятно озвучивать победные цифры или объяснять, почему что-то пошло не так. «Стройгазета» от этой традиции отходить не стала и решила оценить итоги-2023 в жилом сегменте.

Государство задает правила

Участникам рынка жилой недвижимости в минувшем году впору было выдавать молоко «за вредность»: год выдался нервным, что в первую очередь было связано с общеэкономическими событиями и вопросом продления или сворачивания «льготных ипотечных программ».

Наибольшее влияние на рынок новостроек оказало несколько ключевых факторов. Первый из которых — ослабление рубля летом и последовавшее за ним ужесточение кредитно-денежной политики Центробанком. «Именно эти два события обусловили пересмотр условий выдачи льготных кредитов, подогрели спрос (особенно на высокобюджетную недвижимость), усложнили ситуацию на вторичном рынке. При этом заявленной цели (стабилизации и повышения курса рубля) действия ЦБ не достигли, но ситуацию на рынке жилья ухудшили», — считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Это с одной стороны. С другой, госпрограммы льготной ипотеки, полагает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, безусловно, поддержали рынок в кризисные времена, но, растянувшись на годы, надули ценовой пузырь: стоимость жилья за последние три года на фоне доступной ипотеки выросла в 1,5-2 раза. При этом ослабление рубля значительно ускорилось весной 2023 года, что привело к скачку спроса на жилье: продавцы начали переписывать ценники, боясь продешевить, обладатели накоплений в рублях поспешили вложить их в недвижимость, а те, у кого были сбережения в валюте, существенно увеличили свою платежеспособность и тоже смогли выйти на рынок.

В середине лета началось повышение ключевой ставки. В сочетании с тревожными для покупателей новостями об увеличении с 1 октября первоначального взноса и других мерах регулирования активный спрос первой половины года превратился в ажиотажный. По данным Росреестра по Москве, в августе по сравнению с июлем число сделок с новостройками выросло на 33%, а число сделок на вторичном рынке на 17,5%. Возросший спрос, продолжает хронику событий Олег Репченко, подогревал и цены. В результате, по данным www.irn.ru, в январе-ноябре квартиры на вторичном рынке Москвы подорожали на 6,9% (до 269 057 рублей за кв. метр в среднем), причем существенный рост пришелся на вторую половину года: +5,6% за июль-ноябрь. На первичном рынке застройщики во второй половине года на фоне активного спроса существенно урезали скидки, а в некоторых проектах и вовсе отказались от них.

Повышение ключевой ставки оказало влияние не только на ипотечные возможности покупателей. Как напоминает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский, в связи сростом ключевой ставки подорожало и проектное финансирование. «При этом, — отмечает он, –– в течение года отрасль испытывала постоянную нехватку платежеспособного спроса. Это вызвано разнообразными причинами, но главный фактор –– низкая наполняемость счетов эскроу, средства на них уже не покрывают нужды проектного финансирования, а значит, его стоимость ощутимо подросла. Повышение ключевой ставки должно было предотвратить рост инфляции, также игравшей негативную роль в течение года». Но поскольку экономика страны в целом и строительная отрасль, в частности, все еще зависимы от импорта машин, оборудования, инженерных систем и т. д., при девальвации их стоимость существенно возросла, что стало сильно давить на застройщиков.

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев напоминает, что регулятор прогнозирует снижение ключевой ставки до 10% не ранее 2025 года. С одной стороны, это ведет к удорожанию рыночных кредитов. С другой, способствует переориентации клиентов со вторичного рынка.

Подробнее: сайт ЧМСС