Прогноз развития ситуации в строительной отрасли Челябинска

— Новости отрасли

Размещено: 06.02.2025 15:53, изменено: 06.02.2025 15:59

Прогноз развития ситуации в строительной отрасли Челябинска

Владимир Шамне: «Городу нужны здания-доминанты».

В Челябинске сократится ввод многоквартирных домов. При этом есть перспективы развития ИЖС. Своим прогнозом по отрасли поделился заместитель главы города Челябинска по строительству Владимир Шамне.

Владимир Валентинович, каков ваш прогноз развития ситуации в строительной отрасли Челябинска?

— В последнее время на отрасль существенное влияние оказывали высокая ключевая ставка и дефицит кадров. Впереди у нас непростой год, как, впрочем, и прошедшие.

Все очень надеются, что изменятся геополитическая и экономическая ситуации, снизится ключевая ставка, кредитные ресурсы станут опять доступными и для людей, приобретающих квартиры в основном в ипотеку, и для предприятий строительного комплекса. В настоящее время у населения есть желание хранить имеющиеся денежные средства на депозитах, ожидая снижения цен от застройщиков. В итоге сейчас мы имеем большое количество непроданных квартир.

Мы предполагаем в текущем году снижение ввода многоквартирных домов примерно в полтора раза по отношению к прошлому году. Это хорошо просматривается по выданным разрешениям на застройку. С индивидуальным жилищным строительством немного лучше: несмотря на рост стоимости материалов, ИЖС набирает обороты, и мы надеемся, что это как-то нивелирует общую ситуацию в отрасли.

За счет чего происходит рост статистики по индивидуальным домам?

— Часть объектов регистрируется по дачной амнистии, действие которой продлено до 1 марта 2031 г. Жители поселков в черте города реконструируют старые дома. Кроме того, вводится механизм эскроу-счетов для возведения частных построек, и благодаря этому также возможно увеличение роста строительства, а денежные средства инвесторов будут защищены.

В целом у населения меняется достаток: одни получают выплаты в рамках специальной военной операции, у других, особенно занятых на производствах, растут зарплаты. Появляется покупатель, который при достижении нового уровня дохода не хочет жить в квартире и выбирает пусть небольшой, но отдельный дом.

Есть ли в городе земля под ИЖС?

— Новых площадок нет, но есть неосвоенные территории. Например, в поселке Развязка в Чурилово выделяли земельные участки для многодетных семей, и это приличный по размеру предполагаемый к застройке поселок. Но там совершенно не было никаких сетей: ни газа, ни воды, ни канализации, только электричество. В прошлом году мы достроили водовод и закачиваем устройство водоотведения, провели газ. Теперь можно строить! Там хорошая роза ветров и транспортная доступность, тем более планируется продолжение проспекта Ленина и дальнейшее развитие общественного транспорта до Чурилово.

Несмотря на прогнозы сокращения ввода многоквартирных домов, отрасль не будет полностью заморожена. В каких локациях ждать новых объектов в ближайшее время?

— Основные объемы — это новое строительство на АМЗ, достройка микрорайонов на Университетской Набережной. Большой объем строительства ожидается в 29-м микрорайоне (ниже арены «Трактор»), где огромный пустырь и строится аквапарк. Будет достраиваться Парковый. В остальном основные усилия и администрации города, и застройщиков будут сосредоточены на реновации с использованием механизма комплексного развития территории (КРТ) застроенной части города, причем не только жилых кварталов с ветхими домами, но и старых складских территорий, часто неиспользуемых. Им точно не место в центре города.

Самый яркий пример — это склады возле элеватора в центре города. Идет подготовка к реализации реновации этого участка, проводятся переговоры с собственниками, возможными инвесторами. Кроме непосредственно самого строительства жилых домов, в этом месте планируется продолжение пешеходной зоны улицы Кирова, строительство школы, детских садов, огромного подземного многоуровневого паркинга. Сам элеватор сносить, конечно же, никто не собирается — он будет вписан в проект. У нас в городе не так много подобных зданий с историей, и это символ Челябинска. Там можно открыть какое-то модное пространство, арт-зону или что-то подобное.

Каковы планы по строительству социальных объектов в Челябинске?

— С 2019 по 2023 гг. мы примерно вводили по 10−12 детских садов и по одной школе в год. Всего за последние пять лет построено четыре школы и 37 садов. Сейчас ввод дошкольных организаций уменьшился, но увеличилась необходимость строительства школ. У нас есть целые жилые кварталы, полностью застроенные, где нет учреждений среднего образования, но место под их строительство зарезервировано утвержденной документацией планировки территории.

Острая потребность в школе, например, есть в Чурилово, а также на участке между микрорайонами Манхэттен и Западный Луч, а также на АМЗ, в Парковом-2 и т. д. Сейчас идет строительство пяти объектов: двух — в Парковом (в 48-м и 57-м микрорайонах), на Тополиной аллее, в 33-м и 34-м микрорайонах, (один объект уже достроен и в ближайшее время будет введен в эксплуатацию), в микрорайоне Ньютон, где школа также практически достроена.

Всё связано с демографической ситуацией и особенностями застройки города в конце 2010-х гг., когда начали массово появляться новые микрорайоны без необходимого возведения социальных объектов. Пять-семь лет назад был всплеск рождаемости и востребованности именно садиков, теперь этим детям необходимо учиться в школе. От жителей есть соответствующие обращения.

В новых проектах КРТ мы это обстоятельство учли, и теперь в рамках принятой документации планировки территории четко определяется очередность строительства жилья и социальных объектов. В момент завершения сроков по договору о КРТ застраиваемый участок должен быть полностью укомплектован необходимыми социальными объектами.

Кроме строительства школ и детских садов, в рамках комплексного освоения застраиваемых территорий необходимо создание и спортивных объектов. Да, сейчас идет возведение знаковых спортивных сооружений, которых никогда до этого не было в Челябинске: арена для игровых видов спорта — РМК-арена, крытый футбольный манеж — УГМК-арена, Центр тенниса, возводимый компанией «Красное&Белое» на Университетской Набережной. Но для развития массового спорта необходимы небольшие физкультурно-оздоровительные комплексы в спальных районах, ближе к дому.

Сейчас мы идем также по пути организации спортивных площадок, в том числе и на общественных пространствах. Например, в парке Калининского района в прошлом году обновили спортивное уличное ядро — хоккейную коробку с искусственным покрытием, чтобы летом там можно было играть в футбол, заниматься йогой, гимнастикой. Там же построена баскетбольная площадка с резиновым покрытием. И таких примеров достаточно.

А застройщики проявляют инициативу по созданию таких спортивных объектов?

— Да, в городе застройщиками на своих земельных участках за последние пять лет уже реализовано несколько интересных частных проектов. Будем всячески поддерживать такие инициативы. Бюджетные возможности всегда ограничены, поэтому подключаем меценатов, в том числе тех, кто рассматривает такие проекты как бизнес: строят и осуществляют эксплуатацию.

В качестве примера можно привести фитнес-центры с 25-метровыми бассейнами на АМЗ и на Алом Поле, прекрасный спортивный объект на ул. Новороссийской. В этом году будет введен в эксплуатацию серьезный фитнес-центр также с 25-метровым бассейном на пересечении проспекта Победы и 40-летия Победы.

Мы хотим, чтобы город развивался комплексно, чтобы для людей были доступны не только школы, детсады, парковки и зеленые зоны, но и спортивные сооружения и объекты культуры. Ведем переговоры с несколькими застройщиками, чтобы они рассматривали возведение таких учреждений в своих жилых кварталах.

Где планируется построить новые детсады и школы?

— В ближайших планах Управления капитального строительства города в 2025 г. начать стройку детских садов на ул. Игнатия Вандышева, Шаумяна, а также в Чурилово. У нас готова проектная документация на школу в этом микрорайоне, начнем строительство, как только будет подтверждено финансирование.

Потребность в таких объектах выше, чем бюджетные возможности, поэтому работаем над тем, чтобы те же садики строились силами застройщиков на оборотные средства под последующий выкуп. На готовый объект найти финансирование гораздо проще, чем на предполагаемый к строительству.

Сейчас в работе два таких детсада: один возводится в Манхэттене, другой планируется построить в ближайшее время возле домов компании «НИКС» по ул. Блюхера.

Для застройщика возведение социальных объектов — большой плюс, так как он продает не просто квадратные метры, а среду проживания. Расходы на соцобъекты компенсируются более высокой ценой жилья, которую покупатели готовы платить за комплексное решение.

Одно дело — купить квартиру и потом каждый день стоять в пробках, чтобы отвезти ребенка в школу или детсад, съездить на спортивную тренировку или в торговый комплекс, и совсем другое — когда всё это есть в твоем районе. В таких удобных локациях хочет жить всё больше людей, и участники отрасли меняют свой подход к строительству.

Это уже отвечает концепции комплексной застройки территории. Как будет развиваться это направление?

— Да, действительно, интересна именно такая застройка. На сегодня определена 51 территория КРТ, и в ближайшее время мы планируем начать работу над тремя локациями:

нежилая застройка в границах ул. Братьев Кашириных, Ижевской и Игнатия Вандышева;
нежилая застройка в границах ул. Либкнехта, Кирова, Орджоникидзе, Цвиллинга, Овчинникова и Елькина;
жилая застройка в границах ул. Электростальской, Минина, шоссе Металлургов и Пожарского.

Решения по ним приняты, планируется проведение торгов.

Интерес застройщиков к работе по КРТ несколько снизился в связи с общим сокращением продаж на фоне высокой ключевой ставки. Участники рынка осторожнее вкладываются в новые проекты, из-за этого прогнозируется снижение ввода жилья. Мы же (пока юридически) готовим задел на будущее, когда ситуация в экономике изменится и интерес застройщиков возродится, причем не только наших, челябинских. К городу проявляют интерес и крупные федеральные игроки. Например, в областной центр уже зашла компания «Брусника». Она будет работать на территории, которую не смог освоить местный инвестор на ул. Пушкина. Надеемся, что заинтересует девелоперов и застройка на Копейском шоссе: проект там планировался в одних экономических условиях, сейчас они сильно изменились, и прежняя финансовая модель, когда ключевая ставка была ниже существующей, стала не актуальна.

Какие еще есть проблемы с реализацией проектов комплексного развития территорий?

— У нас большая часть территорий предполагается как раз на месте в основном двухэтажных домов, которые необходимо сносить. Существуют критерии признания МКД аварийными. Ранее были такие требования: физический износ здания должен был составлять свыше 60%, износ конструктивных элементов с количеством этажей до четырех — 55%. При этом сумма капитального ремонта не должна превышать 60% от рыночной стоимости строительства такого объекта. Это слишком высокий порог, из-за чего много построек в зонах КРТ не попадали под расселение. Законом Челябинской области от 2 ноября 2024 г. № 162 внесены изменения в эти нормы: они снижены на 5%, а величина рыночной стоимости ремонта — с 60% до 50%.

В результате в список подлежащих сносу и расселению дополнительно включено более 60 домов. Это всё очень влияет на экономику КРТ, а этот механизм очень важен для нас, потому что сносить своими силами и расселять большое количество старых домов для муниципалитета — неподъемная задача. Сейчас время ожидания в очереди на расселение составляет более 10 лет. Ускорить решение проблемы можно только с привлечением меценатов, застройщиков и механизма КРТ.

В чём еще будет проявляться изменение подхода к застройке и благоустройству города?

— В последнее время всё более раздражающим фактором являлись ларьки. Вся новая застройка на первой линии теперь возможна только с магазинами на первых этажах. Для жителей важно иметь возможность делать покупки рядом с домом. При этом застройщики должны соблюдать дизайн-код, а также требования удобства и доступности своих коммерческих помещений: вход на уровне тротуара, никаких пандусов, место под рекламу и т. д. Хороший пример — ЖК на пр. Ленина, 4. Такие проекты необходимо масштабировать по всему городу. Место, где раньше бы поставили киоски, необходимо отдавать под благоустройство. Всё это будет способствовать улучшению внешнего вида города, комфорта и безопасности для жителей, улучшения качества услуг торговли.

Место, которое занимают ларьки, должно стать прогулочными и бульварными зонами. Застройщики идут навстречу и готовы благоустраивать близлежащие территории, так как это создает совершенно иную среду и формирует иное качество жизни.

Каково лично ваше представление об идеальном Челябинске? Важнее максимально сохранять сложившийся стиль застройки или стремиться к более современному?

— В городе очень мало исторической застройки, ее нужно беречь. Новые здания в этих зонах должны гармонировать, соответствовать тому, что есть. Если мы говорим про новостройки, в том числе возводимые в рамках КРТ, там уместна более оригинальная, современная и разнообразная архитектура, хорошие видовые квартиры в высотных домах.

В Челябинске нет особо интересного рельефа, гор. Поэтому, по моему мнению, зрительно не хватает высотных доминант, привлекающих взгляд. Всегда было престижно жить и работать с видом на воду, да и просто прогуливаться вдоль воды, поэтому важным является продолжение обустройства набережной реки Миасс.

Для развития полицентричности необходимо, чтобы формировались знаковые объекты, вокруг которых устраивалась и вся последующая застройка. Однообразные спальные кварталы не прибавляют красоты и ощущению города. Это должны быть совершенно разные по типу знаковые объекты. Из таких формирующихся центров уже можно отметить Христорождественский кафедральный собор, тот же Спортивный город на Университетской Набережной, саму набережную. Зеленые зоны, требующие обновления (Никольская Роща и Плодушка), высотные здания от 100 м и выше, примеры которых уже все могут видеть на Алом Поле.

На мой взгляд, в Челябинске маловато знаковых объектов, служащих открыточными и узнаваемыми, таких как 16-этажки на пр. Ленина, Торговый центр, цирк. В ХХ веке промышленные города застраивались серыми однотипными домами. Челябинск, Екатеринбург, Пермь, Красноярск были похожи лет 30 назад как братья-близнецы с их огромными заводами и типовыми спальными микрорайонами. Мне нравится, что сейчас ситуация меняется. Надеюсь, так будет и дальше. Будем всё делать для этого.

Важно продолжать развивать благоустройство: прогулочные зоны, спортивные площадки, набережные и т. д. Мне лично нравятся неширокие уютные улицы Цвиллинга, Свободы, где приятно гулять, в отличие от магистралей на Комсомольском проспекте, ул. Братьев Кашириных, пр. Победы. Но даже и там формируются приятные общественные пространства. Например, сейчас мы обсуждаем возможность сделать хорошую прогулочную зону от ул. Молдавской до Салавата Юлаева (вдоль проспекта Победы) протяженностью 1,7 км, с бульварной зоной шириной от 30 до 60 м. Нужно убрать оттуда все некапитальные объекты, несанкционированные стоянки, базар. Эта территория станет прекрасным прогулочным пространством Курчатовского и Калининского районов к новому храму и обновленному парку в роще у арены «Трактор», а также замечательным подарком городу к 80-летию Победы, ведь это проспект Победы, да еще и пересекаемый улицей 40-летия Победы!

Мне кажется правильным, чтобы люди больше гуляли по улицам. Пусть и небольшие общественные территории, но должны быть запроектированы и организованы во всех строительных проектах. Сами улицы должны быть приятными не только для перемещения, но и просто отдыха.

Напомним, что Владимир Шамне был назначен на пост вице-мэра в ноябре 2024 г. Ранее он же занимал эту должность, но в 2022 г. был назначен главой Калининского района.

Источник: Деловой Квартал

Последнее изменение сайта: 25.03.2025 21:50